HAMZA KOÇAKOGLU

Yeminli Mali Müşavir

YABANCI KAYNAK TEMİNİ VE AKTİFDE BULUNAN DÜŞÜK DEĞERLİ GAYRİMENKULLERİN GERÇEĞE UYGUN DEĞERE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Bilindiği üzere 03/04/2013 tarih ve 6456 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 12/7/2013 tarih ve 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununu ile 3065 Sayılı KDV kanunu kapsamında bazı değişiklikler yapılmıştır.

3065 sayılı KDV kanunu ile ilgili olarak, 6495 sayılı kanun ile aşağıdaki şekilde bir bent eklenmiştir.

MADDE 29 – 25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 nci maddesinin dördüncü fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir.

“y) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri.”

Ayrıca 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanununda ise 5. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi hükmü aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

MADDE 42 – 13/6/2006 tarihli ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin birinci paragrafındaki parantez içi hükmü aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.).”

 Ayrıca İki tam yıl süre ile aktifte bulundurulma” başlıklı bölümün sonuna aşağıdaki paragraf eklenmiştir.

 “Aynı şekilde, 6495 sayılı Kanunla 2/8/2013 tarihinden itibaren uygulanmak üzere parantez içi hükümde yapılan değişiklikle, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla taşınmazların finansal kiralama şirketlerine satışı ve finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışında da en az iki tam yıl süreyle aktifte bulundurma şartı aranmayacaktır.”

 Bu yasal düzenleme ile firmalar mali tablolarını gerçeğe uygun hale getirme imkanı ile birlikte öz kaynaklarında ciddi oranda bir yabancı kaynak temini yapabilecektir. Yabancı kaynak temin eden firmalar için oldukça önemlidir. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için aşağıdaki örnekleme yapılabilir.

 Örnek

 AAA A.Ş. İmalat firması mali tablolarında yer alan fabrika binası 2.000,000,00 TL. görünmektedir. Fabrika binası 01,01,2007 yılında aktifleştirilmiş ve %2 amortisman uygulanmaktadır. Firma yabancı kaynak temini için BBB A.Ş. Finansal Kiralama firması ile 6495 sayılı kanun kapsamında işlem yapacaktır.

 1-     AAA A.Ş. İmalat Firması 01,10,2013 tarihinde mevcut gayrimenkullüne ait bilgiler aşağıdaki gibidir.

- Gayrimenkulün Kayıtlı Aktif Değeri                        :  2.000,000,00 TL.

- Gayrimenkulün Gerçekleşebilir Değeri               : 10,000,000,00 TL.

 - Birikmiş Amortismanı                                             :      240,000,00 TL.

 Amortisman Hesaplama

2007 yılı Amortismanı:2.000,000,00 *0,02=40,000,00 TL.)

2008 yılı Amortismanı:2.000,000,00 *0,02=40,000,00 TL.)

2009 yılı Amortismanı:2.000,000,00 *0,02=40,000,00 TL.)

2010 yılı Amortismanı:2.000,000,00 *0,02=40,000,00 TL.)

2011 yılı Amortismanı:2.000,000,00 *0,02=40,000,00 TL.)

2012 yılı Amortismanı:2.000,000,00 *0,02=40,000,00 TL.)

Toplam Birikmiş Amortismanı                   =240,000,00 TL)

 
AAA A.Ş. Firması 10,000,000,00 TL. tutarı ile satış yapmıştır.

Bu tutar üzerinden KDV hesaplanmayacaktır. (3065 sayılı KDV kanunun 17 nci maddesinin dördüncü fıkrası “y” bendine istinaden)

AAA A.Ş. İmalatçı firma elde ettiği kazançı ise aşağıdaki gibidir.

 Kazanç Tutarı ise = 10,000,000,00-(2.000,000,00-240,000,00)= 8,240,000,00

Bu tutar üzerinden ise vergi hesaplanmayacaktır. (5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin birinci paragrafındaki parantez içi hükmüne istinaden)

            BBB A.Ş. Finansal Kiralama Şirketinin Gayrimenkul Alımına ait bilgiler aşağıdaki gibidir.

          Yani Gayrimenkul AAA A.Ş. İmalatçı firmaya 15,12,2013 tarihinde 12,000,000,00 TL. bedel ile kiralama yapılmıştır. 15,12,2017 yılında AAA A.Ş İmalatçı firmaya devretmiştir. BBB A.Ş. Finansal Kiralama şirketi ise 800,000,00 TL. Birikmiş Amortisman ayrılmıştır.

-Gayrimenkullün Alım Değeri         :  10,000,000,00 TL.

-Gayrimenkullü Devir Değeri          :  12.000.000,00 TL.

-Gayrimenkullü Kiralama Tarihi     :  15,12,2013

-Gayrimenkullü Devir (Satış) Tarihi:  15,12,2017

 -Amortisman Hesaplama

 2013 yılı Amortismanı:10.000,000,00 *0,02=200,000,00 TL.)

2014 yılı Amortismanı:10.000,000,00 *0,02=200,000,00 TL.)

2015 yılı Amortismanı:10.000,000,00 *0,02=200,000,00 TL.)

2016 yılı Amortismanı:10.000,000,00 *0,02=200,000,00 TL.)

Birikmiş Amortismanı                                      =800,000,00 TL.)

 BBB A.Ş. Finansal Kiralama Şirketi 12,000,000,00 TL. tutarı ile satış yapmıştır

 Bu tutar üzerinden KDV hesaplanmayacaktır. (3065 sayılı KDV kanunun 17 nci maddesinin dördüncü fıkrası “y” bendine istinaden

Kurum Kazancı=12,000,000,00- (10,000,000,00-800,000,00)=2,800,000,00 TL. dir

Bu tutar üzerinden ise vergi hesaplanmayacaktır. (5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin birinci paragrafındaki parantez içi hükmüne istinaden)

AAA A.Ş. İmalatçı firma tarafından geri devralınan gayrimenkul 10,12,2020 yılında 14,000,000,00 TL. bedel ile CCC A.Ş. Firmasına satılmıştır. Satışın yapıldığı döneme kadar ayrılan Amortisman aşağıdaki gibidir.

2017 yılı Amortismanı:12.000,000,00 *0,02=240,000,00 TL.)

2018 yılı Amortismanı:12.000,000,00 *0,02=240,000,00 TL.)

2019 yılı Amortismanı:12.000,000,00 *0,02=240,000,00 TL.)

Birikmiş Amortisman Toplamı                     = 720,000,00 TL.)    

Gayrimenkulün ilk Değeri                         :  2,000,000,00 TL

Gayrimenkulü Devir Satım Değeri          :10,000,000,00 TL.

Gayrimenkullü Devir Alma Değeri          :12,000,000,00 TL.

Gayrimenkullü Satış Değeri                     :14,000,000,00 TL.

Birikmiş Amortisman Hesaplama

 AAA A.Ş. İmalatçı firma                 2007-2012 Dönemi  Amortismanı:240,000,00 TL.

BBB A.Ş. Finansman Kuruluşu 2013-2016 Dönemi Amortismanı :800,000,00 TL.

AAA A.Ş. İmalatçı Firma                2017-2019 Dönemi Amortismanı :720,000,00 TL.

Toplam Birikmiş Amortismanı                                                             :1,760,000,00 TL.

Kazanç Hesaplama

Satılan Gayrimenkul Satış Tutarı                                                        :14.000,000,00 TL.

Gayrimenkul Maliyeti :                                                                                   240,000,00 TL.

(2,000,000,00- (240,000,00+800,000,00+720,0000)=240,000,00)

Kazanç                                                                                                       :13,760,000,00 TL

Bu hesaplamada AAA A.Ş. İmalatçı firma tarafından devralınan bina 14.000,000,00 TL’ye üçüncü bir kişiye satıldığında, varlık kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile bu iki kurumda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak kazanç belirlenmiştir.

            Burada 13.760,000,00 TL kazanç bulunmaktadır. Şartların oluşması durumunda, bu kazancın %75’i, Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendine göre vergiden istisna edilecektir.

İstisna edilecek Kazanç                                                               :13,760,000,00 TL

İstisna Edilecek Tutar                                                                   :10,320,000,00 TL

(13,760,000,00 * 0,75=10,320,000,00)

Vergilendirilecek Tutarı                                                                :  3,440,000,00 TL.dir.

Bu işlemde taşınmazın ilk iktisap tarihi olarak, BBB A.Ş. Finansman  kuruluşunun gayrimenkulü  satın aldığı 01,10,2013 tarihi esas alınacaktır.

Ancak söz konusu gayrimenkul 2 yıllık süreyi doldurmadan da satılması mümkündür. Çünkü aynı kanun ile “Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla taşınmazların finansal kiralama şirketlerine satışı ve finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışında da en az iki tam yıl süreyle aktifte bulundurma şartı aranmayacaktır.”

Hükmü ile ayrıca bir kolaylıkta sağlanmıştır. Aslında bu işlemleri yapan firmalar gayrimenkullerini satmaya düşünmedikleri takdirde oldukça avantajlı durum oluşmaktadır. Bu sebeple Yabancı kaynak temininde zorlanan firmalar için oldukça önemlidir.